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三月
22

內地嚴查樓市借錢「首付貸」

借錢 | david | 三月 22, 2016,17:31

內地嚴查樓市「首付貸」,即不是以銀行名義借錢付首期的活動。有內地房地產業人士表示,估計本月首付貸規模高達逾300億元人民幣,借錢遠超官方預期。

內地上月下調首期比例,但借錢付首期的貸款業務,即「首付貸」,或更吸引內地市民。

有房地產業人士表示,本月「首付貸」熱潮加劇,單以本月計,全國「
借錢首付貸」規模已高達逾300億元人民幣,官方亦始料不及。他表示,中央近日指示地方政府適當處理風險,又認為部分「首付貸」借貸平台只是局部停止業務,以避其峰。

本台曾查詢「首付貸」平台,均表示已暫停業務,未知何時重啟。其中搜房控股的房地產網頁再找不到首付貸頁面,而電話錄音亦未更新
借貸,其後才有人回答已暫停業務。

《21世紀經濟報道》指出,樓價上漲過快,上海市發改委、住建委、銀監局和人民銀行分局、發展商、地產代理和研究機構周二就此舉行座談,為上周五之後
借貸再進行調研。

報道指出,會上多個部門建議,很大機會收緊樓市政策,包括加強監管資金槓桿問題,例如個人對個人(P2P)資金不得作首期
借錢融資,以及除按揭貸款外的資金不得進入樓市。

另外,上海銀監局亦建議,收緊普通住宅以外的按揭政策,以及確認限購資格,並收緊買第二物業的資格,以及購買非普通
借款住宅才可享受較優惠的二套房政策等。

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元月
04

銀行壓測嚴謹 民眾借錢困難

借錢 | david | 元月 04, 2016,17:40

近來,傳媒經常報道不少買樓者撻訂的新聞。撻訂的主因是買家付了定金之後,未能向銀行借錢,沒有錢完成交易,只好撻訂。

當然,樓市氣氛低迷,中原樓市指數向下調整,官員們也開口說樓價
借錢開始下跌也是這些人放棄交易的另一個原因,否則,銀行不借,仍可以向財務公司借,付較高的利息。

摩貨不再 惟有撻訂

借不到錢,是因為很多人不知道銀行如何計算所謂的壓力測試,也不知道銀行如何估價。壓力測試是假設
借貸利率上升,你的收入與假設的加息後的分期付款金額比較,是否依然相當寬鬆;除此之外,買樓者付500萬元買樓,銀行的估價不一定有500萬元,可能只有450萬元。銀行估價低,所願意借出來的錢也相對較低,這就不足夠支付未償付的錢給發展商或二手賣家。

如果樓價處於狂漲階段,同時沒有特別印花稅的話,買家仍可以將未完全付清
借錢款項的樓盤以「摩貨」的形式賣掉。20多年前,筆者曾經買入粉嶺碧湖花園的樓花,也是因為未能向銀行借錢而賣掉。那時賣掉仍有不錯的利潤,當時買入價200萬元,短短數個月, 以256萬賣掉。今時今日,「摩貨」已完全消失了,買家借不到錢的最佳出路也只有撻訂,財務公司天天在電視賣廣告,不少人以為向財務公司借貸借錢容易,可以借到盡,實際上財務公司也得衡量風險,不易借到盡。

壓測嚴謹 借貸困難

數年前的全球金融海嘯,起因就是美國的銀行,房地產
借款貸款公司在貸款時完全沒有衡量借錢的人有沒有還錢的能力,最終借了很多錢給低收入,甚至是零收入的人買樓。樓價上漲時,這些沒能力還分期付款的人,可以通過加按借更多錢來償還分期付款;到樓價下跌時,這些人就肯定無力還款,一走了之,這是一場慘痛的教訓。因此,香港的借貸銀行嚴格執行對借錢者進行壓力測試是重要的。

撻訂的主因是買家借不到錢上車,而不是買家突然看淡樓價前景。因此,對樓價的
借錢打擊不大。多個個案顯示,原業主或地產商在充公了撻訂者的訂金後,重新放盤,售價不一定會下跌,若是以原價賣掉,更平白賺了充公得來的訂金。對買家而言,在買樓付訂金之前,最好先向銀行了解壓力測試的詳情及估價,否則,自己就成了下一個撻訂的受害者。

近來撻訂新聞特別多,當然也是地產代理刻意向傳媒發放的,目前市道
借貸低迷,但是二手買賣的賣家依然不大願意減價,不減價就無法成交,多發放撻訂新聞也可以向賣家施壓,逼他們減價。 

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九月
30

創業第一筆借錢要靠 3F

借錢 | david | 九月 30, 2015,16:22

世界各地大部分創業家一開始都要靠朋友又或者屋企人借錢(俗稱 3F: Friends、Family、Fools)。原因係:「如果連你朋友同屋企人都信唔過你,你又點問投資者攞資金呢?尤其如果你係由零開始就更加難。」首先,除左你要抱住「我要做老闆」嘅一股「傻勁」創業之外,其實投資者仲要睇你條橋掂唔掂、你件產品正唔正、個 Business Model 得唔得、個 Proposal 靚唔靚、係咪真係賺到錢之外,佢地眼中最緊要其實係睇你個人同團隊的潛質,所以信譽同人際關係在創業路上真係好重要!

當然,朋友同屋企人關心嘅方向以至投資規模都同出面嘅投資者有天壤之別。不過小編場自細就比人灌輸「講錢失感情」嘅道理,究竟點先可以「集資」又避免失感情呢?以下有幾點小編覺得各位創業人士要 keep in mind:

1.夾錢 instead of
借錢

大家都話創業係九死一生嘅賭注,借左錢分分鐘還唔到仲可能要倒蝕!但如果係合資經營,有份夾錢有股份,賺就一齊賺,蝕就一齊蝕,咁就可以分擔風險。小編聽講過有一家由十幾個 90 後嘅後生仔開的公司,集資過百萬,人雖然好多不過佢地個個都係 partner 有付出,有收穫就可以齊齊分啦。

2.設定階段目標

如果 有父幹 有屋企人肯打本俾你創業,切忌攤大手板攞到盡!當然資金充裕可以解決好多問題,但係小編始終認為有得揀就借少好過借多,而且一早要俾定心理準備屋企人創業係長遠投資,一兩日冇可能睇到結果,而且仲有好多預計不到嘅事添。而
借錢最好就係分段進行,方便得到「階段性成功」,到達一些預設目標嘅時候先至再「加注」,咁都係可以減低風險嘅好方法。

3.報告進度討論風險

唔好以為人地俾左錢你,
借錢就入左你袋,人地對你同你公司有合理期望絕對好合理,因為佢地嘅錢不是奉旨俾你燒架!所以最好定時定候同佢地坐匯報下成個大計進度,老實講下你公司既營運狀況,唔理消息好壞都要交待一下,唔係你某日突然間同人講 D 錢蝕晒,嚇親人唔只仲可能會反面架!

4.人情比錢更重要

「贏左 XX ,輸左個家,值得咩?」,大家都應該好清楚,屋企人或者由細玩大嘅朋友有幾重要,錢無左可以搵過,但係感情破裂就好難收科。雖然香港人向來都冇咩人情味,不過無可否認,做人好做工好,始終都係一隻手掌打唔響。而且創業致勝之道,不外乎因為佢夠人性化,同埋以人為本嘅處理手法嗎?

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五月
07

內企來港借錢 IMF:密切關注港銀風險

借錢 | david | 五月 07, 2014,16:53

國際貨幣基金組織(IMF)在香港經濟評估報告中指,隨著中港貿易來往越趨頻繁,銀行業對內地非銀行的貸款(NBMCE)與總資產的佔比已升至19%,而金管局2007年該數字只不過是單位數,故需要密切關注本港銀行業對內地風險正在上升。

不過IMF報告強調,本港銀行體系有充份的準備,能夠消化不利情況造成的損失,如中國和香港增長放緩,美國利率上升以及資產價格異動等。NBMCE包括提供給駐港內地機構分支在香港以外使用的
借錢貸款,香港銀行業者內地分支提供的貸款,以及外國企業在內地使用的貸款。

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元月
07

人民幣發債屬於借錢

借錢 | david | 元月 07, 2011,11:49

世界銀行即將來港發行人民幣債券,奠定香港離岸人債市場的地位,進一步推出以人民幣計價的新股,是順理成章之舉。不過,從人債跨進「人股」這一步並不容易。滙豐昨天認為,本港的人民幣資金量暫時未足以支持人民幣股票持續發行,估計人民幣資金池起碼要一萬億元才足夠,更保守的意見甚至認為需要二萬億元。截至去年十一月底,本港人民幣存款只有約二千八百億元,以此推算,相信一兩年內也難看到人民幣股票成為普及的產品。

很明顯,資金池的規模是制約人民幣股票發展的主要障礙,原因很簡單,一旦把資金池抽乾了,怎麼辦?那麼發行人民幣債券不是同樣抽走資金嗎?市場估計今年在港發行的人債將較去年倍增,隨時超過七百億元人民幣,規模不小,為何不成問題呢?當中的分別主要是發債屬於借錢,而人債的年期多屬短期,普遍只有兩、三年,到期後資金便回流,而且金融機構持有這些債券,計入資產負債表內,有需要時可用來貼現週轉。

股票便大不相同,上市集資所得的人民幣會變成企業的股本,將會永遠離開資金池,簡單來說即是一去不回頭,而且遇上受歡迎的新股,說不定出現幾百倍超購,凍結幾千億元人民幣資金,如果資金池規模不足,便會造成很大壓力,類似情況卻極少出現在債市。順着這個方向思考,人民幣回流機制包括小QFII,短期內面世的機會恐怕相當低,難怪現在已少有人提及。

事實上,市場上早已有人為解決資金池不足的問題出謀獻策,例如港交所行政總裁李小加在去年九月便曾發表「萬言書」,建議由內地銀行透過同業拆借,在香港建立一個臨時人民幣資金池,投資者可以用外幣兌換,投資於以人民幣計價的產品。雖然這個建議被內地一些專家形容為「稍嫌激進」,變相實現自由兌換,但確實預示了發展人民幣股票的障礙所在,需要「外援」協助。

不過,金管局在上月底宣布四招優化人民幣跨境貿易結算時,已明確定調本港的人民幣資金池需要「自給自足」,要靠自己累積人民幣資金。在資金真的不足時,金管局可以與人民銀行進行貨幣互換,提供二百億元人民幣應急,但講明用途只限於貿易結算。換言之,監管機構已在有意無意之間,表達了對人民幣股票的態度。

以目前本港人民幣存款的基礎來分析,資金池未來的水源相信主要是來自參與跨境貿易結算的企業存款,資金池亦主要是支持貿易結算為主,這畢竟是擴大人民幣業務的真正目的。當然,離岸人民幣資本市場亦會相應發展,不會完全停下來,所以未來先出現一些具標誌性的人民幣股票絕不出奇,但要發展到成行成市,便需要有點耐性。

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