銀行壓測嚴謹 民眾借錢困難
借錢 | david | 元月 04, 2016,17:40
近來，傳媒經常報道不少買樓者撻訂的新聞。撻訂的主因是買家付了定金之後，未能向銀行借錢，沒有錢完成交易，只好撻訂。
當然，樓市氣氛低迷，中原樓市指數向下調整，官員們也開口說樓價借錢開始下跌也是這些人放棄交易的另一個原因，否則，銀行不借，仍可以向財務公司借，付較高的利息。
摩貨不再 惟有撻訂
借不到錢，是因為很多人不知道銀行如何計算所謂的壓力測試，也不知道銀行如何估價。壓力測試是假設借貸利率上升，你的收入與假設的加息後的分期付款金額比較，是否依然相當寬鬆；除此之外，買樓者付500萬元買樓，銀行的估價不一定有500萬元，可能只有450萬元。銀行估價低，所願意借出來的錢也相對較低，這就不足夠支付未償付的錢給發展商或二手賣家。
如果樓價處於狂漲階段，同時沒有特別印花稅的話，買家仍可以將未完全付清借錢款項的樓盤以「摩貨」的形式賣掉。20多年前，筆者曾經買入粉嶺碧湖花園的樓花，也是因為未能向銀行借錢而賣掉。那時賣掉仍有不錯的利潤，當時買入價200萬元，短短數個月， 以256萬賣掉。今時今日，「摩貨」已完全消失了，買家借不到錢的最佳出路也只有撻訂，財務公司天天在電視賣廣告，不少人以為向財務公司借貸借錢容易，可以借到盡，實際上財務公司也得衡量風險，不易借到盡。
壓測嚴謹 借貸困難
數年前的全球金融海嘯，起因就是美國的銀行，房地產借款貸款公司在貸款時完全沒有衡量借錢的人有沒有還錢的能力，最終借了很多錢給低收入，甚至是零收入的人買樓。樓價上漲時，這些沒能力還分期付款的人，可以通過加按借更多錢來償還分期付款；到樓價下跌時，這些人就肯定無力還款，一走了之，這是一場慘痛的教訓。因此，香港的借貸銀行嚴格執行對借錢者進行壓力測試是重要的。
撻訂的主因是買家借不到錢上車，而不是買家突然看淡樓價前景。因此，對樓價的借錢打擊不大。多個個案顯示，原業主或地產商在充公了撻訂者的訂金後，重新放盤，售價不一定會下跌，若是以原價賣掉，更平白賺了充公得來的訂金。對買家而言，在買樓付訂金之前，最好先向銀行了解壓力測試的詳情及估價，否則，自己就成了下一個撻訂的受害者。
近來撻訂新聞特別多，當然也是地產代理刻意向傳媒發放的，目前市道借貸低迷，但是二手買賣的賣家依然不大願意減價，不減價就無法成交，多發放撻訂新聞也可以向賣家施壓，逼他們減價。
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